南京市装饰装修管理规定
江苏省南京市人民政府
南京市装饰装修管理规定
政府令第197号
《南京市装饰装修管理规定》已经2000年12月14日市政府常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市长 王宏民
二00一年六月二十日
第一条 为了加强对装饰装修活动的管理，维护装饰装修市场秩序和当事人的合法权益，根据《中华人民共和国建筑法入国务院《建设工程质量管理条例》等法律、法规，结合本市实际；制定本规定。
第二条 在本市行政区域内对新建、改建、扩建工程和原有建筑物、构筑物进行装饰装修的，均应当遵守本规定；具有文物保护价值的建筑、古建筑的装饰装修，依照有关规定执行。
第三条 本规定所称装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的活动，以及从事与装饰装修工程配套的室内用品的陈设、布置。
第四条 南京市建设委员会（以下简称市建委）是本市装饰装修活动的行政主管部门。南京市装饰行业管理办公室是本市的装饰装修管理机构，负责全市装饰装修活动管理、监督的日常工作。该办公室由市建委、市经委共同管理。
县装饰装修活动行政主管部门负责辖区内装饰装修活动的管理、监督工作，并接受市装饰装修管理机构的业务指导。
市工商、税务、规划、房管、建工、物价、公安消防、环保、质量技术监督等有关部门，应当按照各自职责，协同做好装饰装修管理工作。
第五条 政府鼓励公民、法人和其他组织投资设立为住宅装饰装修消费者提供工程承包、材料供应、劳务交易、信息咨询、设计、监理、质量评估等服务的市场或企业。
第六条 装饰装修工程建设单位应当到南京市建设工程交易中心依法办理报建和招标手续。
依法可不实行招标的装饰装修工程，建设单位应当到市装饰装修管理机构办理登记手续。
第七条 发包单位应当将装饰装修工程的设计、施工、监理，依法发包给具有相应资质等级的承包单位。
第八条 房屋在装饰装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体或者承重结构。
原有房屋装饰装修时，凡涉及拆改主体结构和明显加大荷载的，房屋产权人应当依法向市房屋安全行政主管部门提出核准申请，对符合房屋结构安全要求的，由市房屋安全行政主管部门核发房屋装饰装修安全核准书；房屋装饰装修申请人应当持核准书向有关建设管理部门办理报建手续，领取施工许可证后，方可施工。
第九条 涉及建筑主体、承重结构变动的装饰装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出施工图设计文件，并报送市建委审查；没有施工图设计文件，或施工图设计文件未经审查的，不得施工。
第十条 建设单位在领取施工许可证或开工报告前，应当按照国家有关规定办理装饰装修工程质量监督手续。
第十一条 装饰装修工程施工企业和设计、监理等单位应当持有相应等级的资质证书，并在资质等级许可的范围内承接工程。
第十二条 在本市承接装饰装修工程的施工企业应当到市装饰装修管理机构办理核准手续。
第十三条 装饰装修施工企业需申请领取资质证书的，应当向市装饰装修管理机构提出申请。对于符合法定条件的申请，市装饰装修管理机构应当按规定上报发证机关审批。
第十四条 住宅装饰装修管理应当坚持方便群众、市场引导、规范行为、加强监督的原则，建立方便群众的住宅装饰装修配套服务体系。
第十五条 承接住宅装饰装修工程的，应当具有装饰装修施工企业资质证书。
无装饰装修施工企业资质证书承接住宅装饰装修工程的，应当向市装饰装修管理机构申请领取《南京市住宅装饰装修资格证书》；市装饰装修管理机构应当在收到申请之日起十五日内给予书面答复，对符合条件的，发给《南京市住宅装饰装修资格证书》。
第十六条 申请领取《南京市住宅装饰装修资格证书》，应当符合下列条件：
（一）依法领取营业执照；
（二）注册资金不低于十万元；
（三）具有相应的施工机械、设备；
（四）工程技术、施工人员不少于十名，其中专业技术、经济管理人员不少于三名；
（五）法律、法规和规章规定的其他条件。
第十七条 设立住宅装饰装修市场，以及成立为住宅装饰装修活动提供信息咨询、设计、工程监理和劳务等服务的企业，应当经市装饰装修管理机构同意，并依法办理有关手续。
第十八条 装饰装修工程施工企业变更名称、法定代表人、资质等级、经营场所或者分立、合并、终止的，应当在变更或者终止后三十日内，到市装饰装修管理机构备案。
第十九条 凡在本市从事装饰装修施工的人员必须经市装饰装修管理机构专业考核合格，领取上岗证书后，方可上岗作业。
施工企业应当加强对施工人员的教育培训，不得使用无上岗证书的人员进行施工作业。
第二十条 本市装饰装修工程施工企业资质（资格）证书、核准书和施工人员上岗证书 装饰装修工程施工企业、施工人员不得持转让、出借、出租、涂改、伪造、复制以及其他无效资质（资格）证书、核准书或上岗证书承接装饰装修工程或上岗作业。
第二十一条 装饰装修工程设计、施工、监理应当严格依照国家、地方或行业规定的规范和标准进行。装饰装修工程设计、施工的安全和质应当符合规定的标准。
第二十二条 建筑物、构筑物外表装饰装修应当符合规划设计的外部立面要求。
第二十三条 装饰装修工程施工企业应当建立健全施工质量检验制度，严格工序管理，
做好隐蔽工程的质量检查和记录，隐蔽工程在隐蔽前，施工单位应当通知建设单位和建设工程质量监督机构。
第二十四条 装饰装修工程使用的材料、构配件和设备应当符合国家或地方规定的规范、标准，不得使用放射性等环境污染超标的材料。
第二十五条 市装饰装修管理机构履行监督检查职责时，有权采取下列措施：
（一）要求被检查的单位提供有关装饰装修工程质量的文件和资料：
（二）进入被检查单位的施工现场进行检查；
（三）对发现违反工程质量规范、标准问题的，责令改正。
第二十六条 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起十五日内、将工程竣工验收报告及有关部门认可的文件或准许工程使用文件报市装饰装修管理机构备案。
第二十七条 装饰装修工程施工应当符合环保、消防、安全等规定，在施工过程中应当采取有效措施减轻所产生的噪声，在午间和夜间禁止进行产生高噪声的施工作业。
第二十八条 违反本规定，有下列行为之一的，由市建委或其委托的市装饰装修管理机构责令改正，予以警告，对非经营性行为可处以1000元以下罚款；对经营性行为，且有违法所得的，可处以3000O以下罚款，没有违法所得的，可处以10000元以下罚款：
（一）依法可不实行招标的装饰装修工程的建设单位未办理登记手续的；
（二）在本市承接装饰装修工程的施工企业未办理核准手续的；
（三）未领取《南京市住宅装饰装修资格证书》承接住宅装饰装修工程的；
（四）装饰装修工程施工企业、施工人员持转让、出借、出租、涂改、伪造、复制以及其他无效资质（资格）证书、核准书或上岗证书承接装饰装修工程或上岗作业的；
（五）施工单位使用无上岗怔书的人员进行施工作业的；
（六）市装饰装修管理机构履行监督检查职能时，施工单位未按要求提交有关工程质量的文件和资料、不及时整改工程质量问题的。
第二十九条 装饰装修行业管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第三十条 公民、法人和其他组织对装饰装修行业管理中具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第三十一条 市建委可以根据本规定制定实施细则。
第三十二条 本规定由市建委负责解释。
第三十三条 本规定自发布之日起施行。
律师见证的法律问题分析
----通过王保富诉三信律师所财产损害赔偿纠纷案
四川精济律师事务所 何宁湘律师
[前面的话]
律师见证，是指律师根据当事人的请求，以律师身份在场，以律师的名义对具体的法律行为或法律事件的真实性、合法性进行证明的活动。
由于见证属于“私证”，与公证比较，见证没有法律规范，见证不具有公证那样的法律效力，其效力在诉讼中需要人民法院进行认定，如见证行为被确认无效，所承担的责任往往高于公证无效的责任。故目前很多律师不作见证业务，但北京等大城市仍开展了此项业务。最高人民法院公报2005年第10期上刊登了，北京的王保富诉三信律师所财产损害赔偿纠纷一案(以下简称：《案例》)[1]，人民法院认定，经律师见证的遗嘱因不符合法律规定的形式要件被确认无效，致使遗嘱受益人蒙受经济损失的，律师所在的律师事务所应当承担过错赔偿责任，判决北京市三信律师事务所承担原告经济损失114,318.45元的巨额赔偿。
虽然律师见证业务开展较少，但必竟发生了北京市三信律师事务所被判“财产损害赔偿”的案件，需要引以为鉴，对这方面必须加以研究，这是本文的目的。
[前提]
本文的研究分析仅限于：1、律师非诉讼业务范围内的律师见证业务，不涉及现代公诉（即刑事诉讼）中的律师见证行为。2、以《案例》所载内容为基础。
一、基本概念、特征与相关问题
律师见证，是指律师根据当事人的请求，以律师身份在场，以律师的名义对具体的法律行为或法律事件的真实性、合法性进行证明的活动。
律师见证是律师的一项非诉讼业务，它相对于公证而言的，属于民间证明的范畴，在各种民间证明人中，律师与他们不同的是，律师具有法律知识与相应的法律业务专长。我们国家目前实行的是公证，而国外很多国家实行的是私证。私证的一个重要方式就是律师见证，即律师以第三者的身份对当事人、法人或者其它社会组织发生的行为予以见证它的合法性、真实性的一种行为。
公证具有公证证明的适用范围和对人的法律上的约束力。公证的效力又称为“证书的效力”。公证在法律效力上具有以下几种： (1) 证据效力。是指公证书是一种可依据的证据，具有特殊的证明力，可供接受者的可靠凭据，并可直接采用，而无须核查。(2) 强制执行效力。是指经过公证证明的追偿债款或物品的债权文书，当债务人不履行时，债权人可持该公证书直接向有管辖权的人民法院申请强制执行。(3) 法律行为生效的形式要件。根据法律的有关规定或依当事人约定，必须经公证证明的法律行为，经过公证机构公证明后，就具有法律上的效力，否则，就不发生法律上的效力。
我国《民法通则》以及相关民商事法律并未对“私证”作出相应规定，故律师见证不但不具有公证那样的法律效力，且律师从事见证业务自始就缺少衡量其行为标准的法律准则，怎样做方不违背法律原则，怎样做又会违反法律约束，实际大多数律师可能也没有仔细加之研究，也很难道出个一、二、三。律师见证与公证都是对具体法律行为或法律事件的真实性和合法性进行的证明活动，但两者存在实质性区别：(1) 见证是以律师的名义进行的，而公证是由国家公证机构代表国家进行的；(2) 律师见证在法律上仅作一般的证据证明，而公证则具有法定的证据效力，有些公证文书赋予强制执行效力，有些公证证明成为某些法律行为成立的必要条件。 (3) 在诉讼中，见证文书将要接受人民法院的严格审查。更为重要的是，律师是熟悉法律事务，为社会提供法律服务的专业人员，因此在见证事务出现争议时，其见证行为承担的法律责任往往是要严重的，王保富诉三信律师所财产损害赔偿纠纷一案，北京法院的判决也充分反映了这一点[1]。
按照我国现行律师制度，当事人委托律师从事法律事务时，是与律师事务所签订委托代理合同或专项法律事务委托合同，因此律师见证是事务所的行为，而不是律师个人的行为，律师见证所产生的法律后果应当由律师事务所来承担的。
《民法通则》有“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。”律师见证属于非诉讼业务之一，它是律师进行的、具体的“对当事人的某项行为的真实性”的一种证明行为，在见证保证某一行为真实性的同时，也包含了对合法性的证明，而见证不是律师的代理行为。
二、北京三信律师所财产损害赔偿纠纷一案涉及的问题
律师见证中的问题：
1、律师从事法律事务活动，首先要与委托人签订相应的合同书。律师事务所使用的合同，一般是委托代理合同。在王保富诉三信律师所财产损害赔偿纠纷案记载：“经北京市朝阳区人民法院审理查明，2001年，原告王保富之父王守智与被告签订了《非诉讼委托代理协议》书一份。约定：三信律师所接受王守智的委托，指派张合律师作为王守智的代理人；代理事项及权限为：代为见证：律师代理费用为6000元；支付方式为现金；支付时间为2001年8月28日；协议上还有双方约定的其他权利义务。王守智在该协议书上签字，三信律师所在该协议书上加盖了公章，但该协议书未标注日期。同年9月10日，王守智又与三信律师所指派的律师张合签订了一份《代理非诉讼委托书》，内容为：因见证事由，需经律师协助办理。特委托三信律师所律师张合为代理人。代理权限为：代为见证。”
《案例》还载明“经被告见证的原告父亲王守智生前所立的遗嘱，由于缺少两个以上见证人这一法定形式要件，在继承诉讼中被法院认定无效。原告作为继承诉讼中的败诉方，不仅不能按遗嘱继承得到父亲的遗产，还得按法定继承向其他继承人付出继承房屋的折价款。被告在见证原告父亲立遗嘱的过程中有过错，侵害了原告的遗嘱继承权利，给原告造成了财产损失。应当赔偿。请求判令被告赔偿房屋折价款、遗嘱见证代理费、两审继承诉讼的代理费、诉讼费等损失共计134,893.75元。”
律师见证属于律师业务中的非诉讼业务没错，但见证是律师执业活动，是以律师名义，或以律师事务所与承办律师共同名义，而不是以被代理人的名义去活动。因此，见证业务中的律师事务所与当事人之间存在委托关系，而不存在着代理关系。故对于律师见证专项事务来讲，应当针对委托当事人的要求签订专项法律事务服务合同。
2、是律师的见证行为，而不是“代为见证”。在律师代理实务中，常见的约定术语有“代为提起上诉”、“代为向法院提交文书证据材料”、“代为在法院签收文书”、“代为申请办理公证的有关手续”等等，诸如这些类“代为”行为有一个共同的法律特征，那就是以当事人的名义实施法律行为，此时律师事务所与委托之间是民法上的代理法律关系。而见证是律师以自己名义去证明委托人的某一行为或事件的真实性。正如《案例》所载北京第二中级人民法院认为，“被上诉人王保富的父亲王守智委托上诉人三信律师所办理见证事宜，目的是通过熟悉法律事务的专业人员提供法律服务，使其所立遗嘱具有法律效力。”，不论从字面上，还是当事人真实意思表示上，见证都不是可“代为”的，而是这一事务中承办律师需要以自己名义去实施的行为。
3、从《案例》所载：“9月17日，三信律师所出具一份《见证书》，附王守智的遗嘱和三信律师所的见证各一份。王守智遗嘱的第一项为：将位于北京市海淀区北太平庄钟表眼镜公司宿舍11门1141号单元楼房中我的个人部分和我继承我妻遗产部分给我大儿子王保富继承。见证的内容为：兹有北京市海淀区北太平庄钟表眼镜公司宿舍3楼4门2号的王守智老人于我们面前在前面的遗嘱上亲自签字，该签字系其真实意思表示，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定其签字行为真实有效。落款处有见证律师张合的签字和三信律师所的盖章。王守智于9月19日收到该《见证书》”的内容看，北京市三信律师事务所辩称，“王守智委托被告代理的事项是见证签字，不是见证代书遗嘱”，对此可以理解为三信律师事务所“仅见证王守智的亲自签字行为”，而非对王守智其他行为的见证。
分析北京市三信律师事务所的本次见证业务，(1)、在《非诉讼委托代理协议》并未明确载明，而仅约定为“代为见证”。(2)、从《见证书》的表述上也无法直接证明“仅见证签字”。
4、北京三信律师事务所指派张合律师一人作见证人，不符合我国继承法的规定，而在诉讼中北京三信律师事务所提出“指派张合一人去作见证人的决定，是根据王守智对张合的委托所作出的”抗辩理由是不能成立的。
法院判决中的问题：
1、《案例》所载“被告：北京市三信律师事务所，住所地：北京市朝阳区农展馆南里。负责人：刘成，该事务所主任”，律师事务所主任是该律师事务所的法定代表人，而“负责人”意味着该律师事务所不具有法人资格，如果说，一家律师事务所不具有法人资格，那么就不能独立承担民事责任，由此本案的赔偿责任就不应当由三信律师事务所独立承担。
2、该案所涉及的见证存在着授权委托事项不明确的瑕疵，而《案例》所载北京市朝阳区人民法院认为：“在双方签订的《非诉讼委托代理协议》书上，三信律师所仅注明委托事项及权限是“代为见证”。三信律师所不能以证据证明在签订协议时其已向王守智告知，代为见证的含义是指仅对王守智的签字行为负责，故应认定本案的代为见证含义是见证王守智所立的遗嘱。”，《民法通则》规定，“书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”，虽然本案中的被代理人（即委托人）王守智已于去世，此时该案的赔偿责任由北京市三信律师事务所全部承担在法律上没有法律依据。而北京市朝阳区人民法院认定“《非诉讼委托代理协议》的签约主体，是王守智和三信律师所，只有三信律师所才有权决定该所应当如何履行其与王守智签订的协议”、“本案的代为见证含义是见证王守智所立的遗嘱”是法院的推定。
三、律师事务所办理见证的具体作法
基于我国见证在法律上没有相应的规范，且继承法律规定公证遗嘱在遗嘱中具有最高效力，而遗嘱见证显然不具有遗嘱公证那样的法律效力。我国实行公证制度，对于法律有专门规定的需要进行公证的法律事项，律师事务所一般不要接受律师见证委托。当事人前来委托的对遗嘱进行见证的，律师以及律师事务所不应简单拒绝，而应向其阐明法律有关规定，劝其办理遗嘱公证为好。
对于可以接受委托的事项，应当与当事人签订专项事务服务委托合同，而不应签订委托代理合同。在专项事务服务委托合同中应当逐项载明委托事项，明确双方的权利义务以及双方应承担的相应法律责任。在《见证书》中应当载明见证事项、见证书的适用范围，必要时还应当载明见证书的有效期限。
律师见证必须符合法律规定的形式要件。律师从事的很多业务，如见证、调查取证、刑事辩护中的会见被告（或嫌疑人）等都需要指派两名以上律师办理。除这些基本要求外，律师见证的具体事务以及工作程序应当做到与公证一样、甚至更严格的要求，来保证见证的有效性。避免出现见证被法院认定无效的后果。
四、结束语
应当吸取这一案例的教训，律师事务所对于见证业务应当严格管理，在接受委托、制定合同文本、签订委托指派承办律师、办理见证过程审查、见证书起草、审查与制定等环节上必须有程序规定与严格制度规范，确保见证事务的有效性与符合法律要求。对于见证委托书的签订，律师事务所必须指派专人审查，见证书定稿必须由律师事务所主任或所务会决定的律师审查把关。律师事务所应当实行见证专用章和用印的制度，见证专用章必须由专人管理，不经律师事务所主任签字同意的不得用印，以避免或降低这类事务的法律风险。
参考文献
[1] 王保富诉三信律师所财产损害赔偿纠纷案. 最高人民法院公报2005年第10期. P32-P35
