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用公证手段解决未成年人名下的房产权过户问题

丁选旺


案情简介
张某和李某于前年为其9岁的儿子小张在本市区购买了一套商品房，并以小张的名字办理了房产权证。现小张的父母通过房产中介将该商品房卖给了他人，但房地产交易所（房产登记机关）不给办过理户手续，原因是房产证上是小张的名字，小张尚未成年，签字无效，其他人代签字也不行。房产中介所经办人小高来到我处咨询，说交易所不给办过户，只好为买卖双方拟一个协议，大致意思是，该商品房已卖给购房者，产权归购房者所有，等小张成年后，再办理产权过户手续，并为双方设立了违约条款，还提出将该协议进行公证，并咨询可有其它办法能够解决未成年人名下的房地产权变更过户问题。
法理分析
父母以未成年子女名义购买房屋，并以未成年子女名字办理房产权证，这样的情况越来越多，各地在办理转移变更登记此类房产权的做法也不尽相同。房产登记机关许可将房产所有权登记在未成年人名下。《民法通则》第9条 “公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”第10条规定： “公民的民事权利能力一律平等。”体现了无论是成年人还是未成年人，人人都享有民事权利能力，可以平等享有申请房屋所有权登记和处分房屋所有权的资格，况且城市房地产管理法并未禁止房产权不得登记在未成年人名下。但房产登记机关在办理将未成年人名下的产权转移变更登记时，是非常慎重的。有些经办人员按照我国《民法通则》的相关规定，要求必须提供为了未成年人利益的证明材料，同时又很难轻信所有监护人提供的这类证明材料，有的地方为了“慎重”起见，直接告知当事人不能办理该类房产权的转移变更登记手续。
如何解决转移变更未成年子女名下的房产权呢？处理被监护人的财产的必备要件是什么？虽然是父母出资购买的，产权登记为未成年人的姓名，按我国《民法通则》、《城市房地产管理法》等相关规定，一旦产权证办在未成年人名下，该未成年人即为该房产的当然所有者。如须转移变更登记未成年人名下的房产权，实际上就是处理未成年人的财产，作为父母（监护人）是可以处理属于未成年子女的财产，但绝对无权随意处理，前提必须是为了未成年人的利益，否则，按《民法通则》第18条“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产……侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失”这一规定，擅自处分了未成年人的房产，那就应当由该法定监护人承担民事责任。
关于“为未成年人的利益”的表现方式，《民法通则》第18条只粗略地规定了：“……除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”，我国相关法律法规对“为未成年人的利益”也未作具体的、明文解释，但通常可以理解为：只为被监护人设定权利没有设定义务的，肯定属于“为被监护人的利益”的情形；只为被监护人设定义务而没有设定权利或者权利小于义务的，肯定不属于“为被监护人的利益”的情形。主要表现为父母出于未成年子女健康成长或受教育等必要，如子女上学、治病需要大笔费用，未成年人致人伤害，须支付大笔赔偿费用，未成年人的房屋被列入拆迁范围，父母代签协议等。除上述情况之外，父母不得以任何理由出卖、赠与、分割、设定抵押等处分未成年子女名下的房产。
关于“为未成年人的利益”证明材料的真实性，前面讲了提供的这类证明材料很难让产权登记机关轻信，现实生活中确实存在这样一些现象，有许多父母在为子女购置房屋以后，在子女尚未成年时就要将房屋出卖。未成年人的父母处分房产大多不是为了未成年人的利益，如有的父母为了经营资本需要贷款，便动用未成年人的房屋进行抵押，有的父母因各种原因而负债累累需要偿债，有的父母因家境破落，为重整家业的需要出卖未成年人的房产等。怎样才能充分体现出“为未成年人的利益”证明材料的真实性并被有关机关采纳呢？公证书是其真实性最好的体现，证明是一种普遍的现象，《现代汉语词典》中对证明的解释是“用可靠的材料来表明或断定人或事物的真实性”，证明形式有民间证明、合同鉴证、律师见证等，但经过公证证明的法律文书具有最高的证据效力，其效力是法定的。因此，“为未成年人的利益”证明材料的真实性、合法性可凭借公证文书而体现。
笔者认为有两种出证方式，其一是未成年人的父母就转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”发表声明，公证机构对该声明书进行公证；其二是未成年人的父母在房屋买卖合同中注明其转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”，公证机构对该房屋买卖合同进行公证。不管以哪种方式出证，必须做到父母及产权证登记的未成年人都应到场，并提供夫妻、子女关系证明，产权证明，声明书或房屋买卖合同，为未成年人利益的相关证明材料，如病历，入学通知、法院判决书等。制作谈话笔录，询问父母双方的意见，告知其权利和义务，如该未成年人已满10周岁，也应制作谈话笔录，就其父母提供的为未成年人利益的相关证明材料进一步核实。特别重要的是应在笔录中告知当事人，如作虚假陈述、提供虚假材料、骗取公证书的后果及应承担的责任。声明书或房屋买卖合同中应写明转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”及理由，并承诺承担一切法律责任。未成年人的父母应在公证员面前在声明书或房屋买卖合同上签字。出证的内容主要是对当事人签字的真实性进行公证。
本案咨询人小高所提的协议，并非不可以公证，但仍需提交为未成年人利益的相关证明材料，且协议履行期限跨度较长，不确定因素较多，况且《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。从根本上来讲，签订这样的协议不是解决未成年人名下的房地产权过户的根本方法。
本案点评
对监护人处分未成年子女财产的行为，是否一概无效呢？对此《民法通则》第18条第一款规定得非常清楚，即“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”从上述条款的规定看，法律并没有完全禁止监护人处分未成年子女的财产。
对由父母出资购买，登记在子女名下的不动产，在父母做监护人的情况下，处分子女的财产，审查时可以从宽；对监护人处分被监护人以继承或接受赠与等方式得到的财产，审查时应从严。也就是说被监护人产权来源情况，应是公证员承办该类案件时审查的重点。

中国 纳米比亚共和国


中华人民共和国和纳米比亚共和国联合公报


一、应纳米比亚共和国总统希菲凯普涅·波汉巴邀请，中华人民共和国主席胡锦涛于２００７年２月５日至６日对纳米比亚共和国进行国事访问。胡锦涛主席的陪同人员包括夫人刘永清和有关部委主要负责人。

二、胡锦涛主席同波汉巴总统于２月５日举行了正式会谈。两国元首在诚挚、友好的气氛中就落实中非合作论坛北京峰会成果、中纳双边关系以及共同关心的国际和地区问题深入交换了意见，达成广泛共识。双方签署了旨在加强中纳合作的多项协议。波汉巴总统就他和代表团于２００６年１１月４日至５日出席中非合作论坛北京峰会期间所受到的热情友好接待，再次向胡锦涛主席表示感谢。

三、两国元首高度评价中纳传统友谊，认为这一友谊经历了时间和国际风云变化的考验，历久弥深，成为两国和两国人民的宝贵财富。双方对两国建交１７年来友好合作关系稳步发展表示满意，一致同意继续保持两国、两党高层互访，加强政治互信，积极拓展在经贸、文化、教育、卫生等领域的合作，推动中纳关系不断深入发展，造福两国和两国人民。

四、两国元首承诺在涉及国家主权和领土完整的问题上继续相互支持。纳方重申坚持一个中国政策，反对包括“法理台独”在内的任何形式的“台湾独立”，反对台湾加入任何必须由主权国家参加的国际组织，不同台湾发生任何官方关系和进行任何官方往来，支持中国政府为实现国家统一所作的努力。中方对纳方上述原则立场表示高度赞赏。

五、两国元首积极评价两国经贸合作成果，认为中纳经贸合作富有潜力，前景广阔，愿共同努力加强在矿业、农业、旅游、制造业和人力资源开发等领域的合作。两国政府将继续鼓励双方企业增加往来，扩大合作，并为双方的贸易和投资创造条件，提供便利。中方重申愿继续在力所能及的范围内向纳方提供援助，支持纳方为促进经济发展和社会进步所作的努力。

六、两国元首介绍了各自国内形势。胡锦涛主席高度评价纳米比亚政府在国家建设事业中取得的成就，对纳米比亚独立以来采取的一系列卓有成效的政策和措施表示赞赏。波汉巴总统代表纳米比亚政府和人民高度评价中国对非政策，感谢中国政府和人民在纳米比亚争取自由和民族独立斗争时期和独立后提供的各种援助。

七、两国元首表示将继续加强在国际事务中的合作。中方赞赏纳方为维护地区和平与稳定、推动非洲一体化建设所作的努力。

八、两国元首高度评价中非友好合作关系和中非合作论坛北京峰会取得的成果，将共同努力落实峰会成果，推动中非政治上平等互信、经济上合作共赢、文化上交流互鉴的新型战略伙伴关系不断发展。

九、访问期间，胡锦涛主席还会见了纳米比亚开国总统、西南非洲人民组织主席萨姆·努乔马，双方就进一步加强中国共产党和西南非洲人民组织的关系交换了意见。

十、胡锦涛主席就他和代表团在访问纳米比亚期间受到的热情友好接待，向波汉巴总统表示感谢。

二００七年二月六日于温得和克