商铺面积存在误差如何处理/杨东律师
作者:法律资料网 时间:2024-07-04 17:20:13 浏览:9264
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【案例概况】
2011年7月11日，季某与某置业开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于本市某路商铺，建筑面积为335.1平方米的门面房一处，该房屋每平方米6100元，总计2044110元。该合同同时约定，该房产产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内，含3%的房价款由开发商返还给季某，绝对值超出3%的房价款需双倍返还。后季某委托专业机构对门面房进行了测量，实际面积为303.75平方米，面积误差比为9.36%。季某于是将某置业开发有限公司告至法院。
【律师分析】
上海房地产律师杨东表示，按照《商品房销售管理办法》的相关规定，不管是商品房、还是商铺的销售时，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在《商品房买卖合同》中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如果有约定，则按约定处理，如果未约定的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 注：面积误差比等于产权登记面积减去合同约定面积除以合同约定面积的乘以100%。
由此可见，按照相关法律规定，季某有权选择退房，开发商应在提出退房之日起30天内退已付房款及相应利息；季某也有权选择不退房，基于购买产权面积低于实际面积，其误差比为9.36%，在误差3%以内的房价款有开发商退还季某，超过3%的部分房价款则由开发商双倍返还季某。
【法院判决】
法院审理后认为，原、被告签订《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，且不违反法律禁止性规定，为有效合同。根据该合同第五条之约定，原告要求被告依据合同约定返还面积误差比3%内的房价款、双倍返还误差比超过3%的房价款及赔偿经济损失的诉讼请求应予支持。
关于吸取洛阳“12.25”特大火灾事故教训立即在全国建设系统组织开展消防安全大检查的紧急通知
建设部
关于吸取洛阳“12.25”特大火灾事故教训立即在全国建设系统组织开展消防安全大检查的紧急通知
建建电[2000]10号
各省、自治区建设厅、直辖市建委、计划单列市建委，新疆生产建设兵团建设局，山东省、江苏省建管局，国务院有关部门建设司（局）：
今年12月25日21时35分，河南省洛阳市老城区东都商厦发生特大火灾事故，造成309人死亡，数十人受伤。现初步查明，特大火灾事故是由与东都商厦合资的丹尼斯公司违法电焊施工，违章作业引起的。这起事故引起党中央、国务院的高度重视。江泽民总书记对此事非常关心，作出了重要批示。朱鎔基、胡锦涛、李岚清等中央领导也作了批示。国务院办公厅以明电发出了关于认真吸取河南洛阳东都商厦“12.25”特大火灾事故的沉痛教训，切实加强元旦春节期间安全工作的紧急通知。为认真贯彻中央领导同志的指示精神和国务院紧急通知的要求，切实加强全国建设系统消防安全工作，严防各类火灾事故和其他安全事故的发生，现紧急通知如下：
一、规划行政主管部门要对本地区的各类公共建筑、居民区以及各类厂房、仓库相邻建筑物的防火间距、居民区消防通道是否符合消防规范进行全面检查。凡不符合防火消防规范的，应立即责令业主采取措施、限期整改。对于存在严重火灾隐患，短时间内难以解决的部门，要迅即报告当地政府，采取应急措施，并制定整改计划。
二、建设行政主管部门应组织工程设计单位对住宅楼、学校、医院、商场、宾馆、饭店及文化体育娱乐场所等各类建筑的设计进行全面检查，重点是“九五”期间完成的建筑设计。对于不符合建筑设计防火规范和消防设施设计规范的，应组织业主采取补救措施，限期消除火灾隐患。
三、施工单位要对执行消防工作规章制度和消防安全操作规程的落实情况进行全面检查。特别要加强施工现场（含建筑内部装修工程现场）消防安全管理工作，认真贯彻落实建设部建监安[1998]12号《关于防止发生施工火灾事故的紧急通知》文件精神。严格执行施工现场用火制度，禁止在具有火灾、爆炸危险的场所使用明火，因特殊情况需要使用明火作业的，必须按规定办理审批手续，作业人员必须严格遵守消防安全规定，采取有效的消防安全措施，并设专人监护。进行电焊、气焊等明火作业的作业人员必须经专业培训，考核合格后，持证上岗。施工现场（含建筑内部装修工程现场）必须认真检查和落实现场消防设施的维护、保养制度以及化工材料、各类油料等易燃品仓库管理制度，确保各类消防设施的可靠、有效及易燃品存放及使用安全。
四、城市建设行政主管部门要对城市燃气市场、燃气安全管理情况进行全面检查。要认真落实建城[2000]139号《建设部、公安部、国家工商行政管理局关于清理整顿城市燃气市场、加强燃气安全管理的通知》文件精神，查处和取缔非法经营液化石油气，全面清理、拆除占压燃气管网设施的违章建筑，消除重大火灾、爆炸事故隐患。要配合当地公安消防部门对消防水源、消火栓等消防用水情况进行全面检查，以保障消防用水的需要。要加强对城市公交、园林、游乐场所、风景区的车辆、船舶、缆车、索道及消防设施进行检查。凡不符合消防规定和安全要求的，要责令有关单位限期整改，在不能确保安全运行之前，应停止使用。
各地区、各有关部门、各单位认真学习和贯彻江泽民总书记关于安全生产和消防安全的一系列重要批示。各级领导要从讲政治的高度出发，本着对国家、对人民高度负责的态度，充分认识做好安全生产工作和消防安全工作的重要性和紧迫性，把安全生产工作和消防安全工作摆上重要议事日程，确保国家和人民生命财产安全，维护社会稳定。各地区、各有关部门、各单位要认真抓紧抓好这次检查工作，管理责任落实到人，检查工作落实到人，预防措施落实到人，整改措施落实到人。请各地区、各有关部门在春节前，将消防安全检查整改的情况以书面形式报建设部。
中华人民共和国建设部
二○○○年十二月二十九日
工程款欠条所盖印章非建设工程财务专用章，盖章人仍承担还款责任
（中建新疆建工(集团)有限公司与陈勇建设工程施工合同纠纷上诉案分析）
编者注：本文摘自北京建设工程与房地产专业律师唐湘凌编著的《中国建设工程施工合同纠纷案例百案评析》。唐湘凌毕业于中国人民大学，法学硕士，从事法律职业十余年。其北京建设工程与房地产专业律师团队处理过大量涉及工程建设、房地产的法律事务，在该领域有丰富经验，欢迎委托处理该领域的法律事务（地址：北京市朝阳区东三环北路38号北京国际中心；电话：186-0190-0636，邮箱：lawyernew@163.com）。
一、案件要旨
2006年期间，陈勇为建工集团下属的兴化工程分公司托阿公路第四合同段项目部吊装桥梁。2006年12月10日，兴化工程分公司向陈勇出具欠条一份，载明：“兴化公司托阿公路第四项目欠陈勇吊装费叁万元整”。落款处署名为叶蓓及兴化公司托阿公路第四项目部，并加盖了建工集团兴化工程分公司工程质量专用章。当日，陈勇在欠条空白处签署姓名及时间。涉案工程竣工后已投入使用。一审法院审理认为，欠条上所盖印章真实，能够证明出具者的主体身份，故结合欠条内容可以证明工程欠款关系，因兴化工程分公司不具有独立的法人资格，其还款义务应当由建工集团履行。二审法院审理认为，虽然欠条上加盖的为工程建设质量专用章，但章子所涉及单位名称及欠条载明的内容可以证实原告陈勇承接了被告建工集团的工程事实，被告建设集团并无相反证据证明涉案工程系他人施工，且公司也支付过相应费用，因此，判决建工集团应承担还款责任。
本案要旨为，欠条上虽加盖的是欠款人不具有会计结算功能的印章，但在当前建设工程施工市场不规范的背景下，结合印章出具者的主体身份和欠条内容能证明工程欠款关系，欠款人又举不出相反证据的，欠款人应当承担还款责任。
本案的争议焦点主要是，原告陈勇所持欠条上加盖的系被告建工集团兴化工程分公司工程质量专用章，欠条上的印章是否有效，被告建工集团是否应当承担还款责任。一审法院审理认为，工程质量专用章能够证明出具者的主体身份，故结合欠条内容可以证明工程欠款关系，因兴化工程分公司不具有独立的法人资格，其还款义务应当由建工集团履行。二审法院审理认为，虽然该欠条加盖的是建工集团兴化工程分公司的工程质量专用章，但章子所涉及的单位名称及欠条载明的内容可以证实陈勇在兴化工程分公司承接的托阿项目上进行吊装施工及兴化工程分公司欠其吊装费的事实。因建工集团现并无相反证据来证明涉案工程的吊装部分系他人施工，公司也支付过相应费用的事实，故被告建工集团应承担还款责任。
二、案件来源
乌鲁木齐市天山区人民法院作出的（2011）天民三初字第76号，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院(2011)乌中民四终字第339号
三、基本案情
2006年期间，陈勇为建工集团下属的兴化工程分公司托阿公路第四合同段项目部吊装桥梁。2006年12月10日，兴化工程分公司向陈勇出具欠条一份，载明：“兴化公司托阿公路第四项目欠陈勇吊装费叁万元整〈先付壹万伍仟元整，余款待验收后付清〈以实际财务支付为准〉”。落款处署名为叶蓓及兴化公司托阿公路第四项目部，并加盖了建工集团兴化工程分公司工程质量专用章。当日，陈勇在欠条空白处签署姓名及时间。涉案工程竣工后已投入使用。庭审中，建工集团对陈勇提交欠条中建工集团兴化工程分公司工程质量专用章的真实性不予确认，经法庭询问，建工集团不申请对印章真伪进行鉴定。
四、法院审理
一审法院认为：经法庭询问，建工集团对陈勇提交欠条中落款处建工集团兴化工程分公司工程质量专用章不申请真伪性鉴定，法院对该印章的真实性予以确认。工程质量专用章虽系证明工程质量问题，但在当前建设工程施工市场不规范的背景下，工程质量专用章能够证明出具者的主体身份，故结合欠条内容可以证明工程欠款关系。该欠条内容反映出陈勇与建工集团下属兴化工程分公司之间的吊装合同关系。关于欠付金额应当依据载明的欠款三万元予以认定。“〈先付壹万伍仟元整，余款待验收后付清〈以实际财务支付为准〉”等内容系对付款方式的具体约定，不能表示对欠款金额的变更。陈勇的签字只表明对欠款总金额及还款方式的认可。因兴化工程分公司不具有独立的法人资格，其还款义务应当由建工集团履行。李勇主张交通费200元，但未能提供相应证据予以证明，对该项诉求不予支持。法院遂判决：一、建工集团给付陈勇吊装费30 000元；二、驳回陈勇要求建工集团支付交通费200元的诉讼请求。
二审法院认为：陈勇持欠条向建工集团索款，虽然该欠条加盖的是建工集团兴化工程分公司的工程质量专用章，但章子所涉及的单位名称及欠条载明的内容可以证实陈勇在兴化工程分公司承接的托阿项目上进行吊装施工及兴化工程分公司欠其吊装费的事实。因建工集团现并无相反证据来证明涉案工程的吊装部分系他人施工，公司也支付过相应费用的事实，故对建工集团上诉认为工程质量专用章对外不具有会计结算功能，叶蓓也不是公司会计，从而否定欠条的证明效力的上诉意见，法院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
五、与本案及类似案例有关的法规索引
《中华人民共和国公司法》
第十四条 公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。
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