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国家税务总局


国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知

国家税务总局
2001-12-20
国税发[2001]142


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局，广东、海南省地方税务局，深圳市地方税务局：

为加强外商投资房地产开发经营企业所得税管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》（以下简称税法）的有关规定，现就外商投资企业和外国企业（以下简称企业）从事房地产开发经营业务有关所得税管理问题，通知如下：
　　一、企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：
　　应纳税额=应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得税
　　二、企业预售房地产的，其取得的预收款，应按《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）的规定，预征企业所得税。
　　三、企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。
　　四、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：
（一）采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。
（二）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。
（三）采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用交付对方为销售收入的实现。
（四）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。
五、企业销售房地产所发生相成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：
可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积
可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。
六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。
七、企业以租赁方式取得房租收入，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。
企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。
八、境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质。境外企业取得的房屋转让收益，应按税法第十九条及其实施细则第六十一条规定，缴纳企业所得税。
上述包销业务是指：境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务，应按照《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发[1999]242号）的规定执行。
九、凡按合同规定投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用（包括中方以土地使用作为投资的费用）后，再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。
十、本办法自发文之日起执行。此前已经销售房地产但未汇算的企业，按本通知进行汇算。

二OO一年十二月二十日
国家经贸委


国家经济贸易委员会关于进一步做好一九九三年全国限产压库促销工作的通知
国家经济贸易委员会



各省、自治区、直辖市及计划单列市经委（计经委、生产委），国务院有关部门：
1992年的限产压库促销工作，在国务院直接领导和统一部署下，各地区、各部门，特别是各地经委（计经委、生产委）和工商银行分行、农业银行分行，在铁路、财政等部门的支持和配合下，针对全年工业生产持续高速发展的新情况，采取有力措施，扼制住了产成品资金上半年增
长的势头，下半年做到月月下降。到年末，在中国工商银行开户的国营工业生产企业产成品资金占用1131．1亿元，比上年末仅增加33．8亿元，即这部分企业在工业产值和销售收入分别增长13％和17．1％的情况下，产成品库存资金仅增加3．1％；在中国农业银行开户的国
营工业企业产成品资金占用69．7亿元，比上年末下降7．5亿元。
尽管1992年的限产压库促销工作取得了一定成效，但目前存在的问题还很多。一是工业产品库存仍然偏高。去年末，在中国工商银行开户的4万户国营工业生产企业产成品库存可供销售天数虽降到31．6天，但全国乡及乡以上37万户独立核算工业企业仍高达46．6天。全年
平均达到35天以下的只有上海市和江苏省，而最高的省达到3个多月。二是产销率低。去年全年产销率只有95．47％，比“七五”期间平均水平还低2个百分点。三是今年一季度产成品库存又有较大幅度回升。四是发出商品和应收及预付货款继续增加，企业资金拖欠情况严重。再加
上外部运输条件困难，1993年限产压库促销任务仍十分艰巨。按照党中央、国务院的要求和1992年12月全国经济工作会议的部署，为继续抓好今年限产压库促销工作，现通知如下：
一、提高认识，把限产压库促销工作作为今年各级政府经济工作的重要内容，并列入议事日程。两年来的工作实践证明，“限产压库促销”不仅是限制长期积压滞销产品的生产，压缩过高的产成品库存资金占用，而且是坚持以销定产、以销促产的生产经营战略，既是事关调整结构、提
高效益、盘活资金和促进工业生产持续、稳定、协调发展，保证国民经济上新台阶的一项重要措施，也是组织工业生产的一项长期方针，应当持之以恒地抓下去。为此，各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府、经委（计经委、生产委）和国务院有关部门应加强对这项工作的领导，克
服松懈思想，继续抓好限产压库促销工作。
二、明确目标，落实责任。考虑到企业生产规模、生产销售增长速度、产品结构调整和价格等因素的变化，今年对限产压库促销工作指标的考核，从过去的只考核绝对值指标改为绝对值指标和相对指标结合考核，着重考核产品销售率和库存产成品可供销售天数两个相对指标（库存产成
品资金占用指标，请财政、银行、统计部门继续统计）。按照1993年3月18日国家统计局、国家计委、原国务院经贸办《关于继续做好定期公布工业生产评价考核指标的通知》（国统字〔1993〕69号）要求，1993年全国乡及乡以上工业企业产销率要达到97％，库存产成
品可供销售天数年均争取达到35～40天，库存产成品资金占用水平要好于去年。请各省、自治区、直辖市、计划单列市和国务院有关部门于4月30日前把本地区、本部门的计划目标值和工作措施意见报国家经贸委。请各地参考1992年末各地区库存产成品资金占用、产销率和库存
产成品可供销售天数实际完成情况（见附件一）拟订计划目标值。各部门可根据各自的统计资料提出计划目标。
三、定期公布，督促检查。全国考核情况将由国家统计局、国家计委、国家经贸委联合定期公布。加强督促检查是两年来行之有效的工作方法，各地区、各部门要坚持下去，并按月公布进展情况，发现问题及时采取措施，帮助企业解决实际问题。
四、继续按增畅、限平、停滞的原则进行调控。各级银行要坚持扶优限劣的信贷政策，利用信贷、利率等方法、手段，严格限制滞销积压产品和假冒伪劣产品的生产，支持畅销产品、名优产品、高新技术产品、高附加值产品、高创汇产品，以及其它鼓励发展产品的生产，努力盘活资金
，加速资金周转速度。各地区、各部门要严格按照市场需求组织生产，对那些不听劝阻，继续生产积压产品的企业，可区别不同情况，采取限供、停供能源、原材料和运力，限发、停发银行贷款等果断措施，控制积压产品的生产，坚决改变那种不顾市场需求而盲目生产，造成积压的被动局
面。
五、各级企业主管部门要继续加强对这项工作的领导。完善各项经济考核指标的监控体系，做好市场分析和信息导向工作，定期发布产、销、存等市场信息，更好地为企业做好以销定产、以销促产的导向和服务工作，鼓励企业根据市场需求，调整产品结构，提高产品质量，增加花色品
种。



1993年4月15日