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上海市职工所购公有住房上市出租试行办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 19:08:31  浏览:9638   来源:法律资料网
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上海市职工所购公有住房上市出租试行办法

上海市房地产交易中心


上海市职工所购公有住房上市出租试行办法
上海市房地产交易中心



为搞活房地产二、三级市场,促进存量房屋的流通,加快房屋租赁市场的发展,现就本市职工所购公有住房上市出租提出如下试行办法。
一、经批准实施职工所购公房上市出售的试点区、县范围内(除学校校园、部队营房区域及户籍冻结地区外),本市职工自1994年以来按上海市出售公有住房方案购买的公有住房,在取得房地产权证(房屋所有权证)后即允许上市出租。
二、职工所购公有住房上市出租应当遵循以下原则:
1.职工所购公有住房上市出租必须经同住成年人书面同意后,方可上市出租;
2.职工所购公有住房上市出租,只能作居住使用,不得改变使用性质;
3.职工所购公有住房上市出租,出租对象仅限于国内公民、单位,其中,向上海市外来流动人员出租的,则出租人应按《上海市外来流动人员管理条例》的规定,向房屋所在地的公安派出机构申领《房屋租赁治安许可证》。
三、职工所购公有住房上市出租的税费
1.职工所购公有住房上市出租后,出租人取得的租金收入应当按《上海市城镇私有房屋租赁税收征收管理试行办法》和《关于进一步搞好房地产租赁市场的税收处理的通知》的规定纳税。
2.行政划拨土地上职工所购公有住房上市出租,出租人应当将租金中所含土地收益上缴财政,具体办法另定。
四、职工所购公有住房上市出租双方当事人应根据《城市房屋租赁管理办法》的规定,订立书面的租赁合同。双方当事人订立租赁合同时,也可以使用市房地局制定的《上海市房屋租赁合同》示范文本。
五、租赁双方当事人应在签订租赁合同后15天内,持租赁合同及下列材料到房屋所在地房地产交易中心办理房屋租赁登记手续:
1.出租人应提交的证件:
(1)同住成年人同意出租的书面证明;
(2)出租房屋的房地产权证或房屋所有权证;
(3)出租人身份证明;
(4)委托代理出租时房屋所有人委托代理出租的证明;
(5)向外来流动人员出租的,出租人还必须提交《房屋租赁治安许可证》。
2.承租人需提交的证件:
(1)个人的居民身份证明;
(2)单位的工商注册登记证明。
六、房屋所在地房地产交易中心经审核同意租赁,应在受理房屋租赁登记申请之日起的5天内核发市房地局统一印制的《上海市房屋租赁证》,并通知税务机关。经审核不符合规定的,则由房地产交易中心将租赁合同和有关证件退还给当事人。
七、取得《房屋租赁证》后变更或解除房屋租赁合同的,应办理变更或注销登记。
八、承租人在租赁期限内征得出租人同意,可以将租赁房屋的一部分或全部转租他人。房屋转租,双方当事人应签订书面的转租合同,并经原出租人书面同意后,按规定办理转租登记手续。双方当事人订立转租合同时,可使用市房地局制定的《上海市房屋转租合同》示范文本。
九、房屋出租人应在领取《房屋租赁证》后7天内,向税务机关办理纳税手续,依法交税。
十、房屋所在区、县房地产交易中心办理租赁登记后,出租人应在5日内将房屋租赁情况通知物业管理部门。



1998年1月1日
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  一、利害关系人的范围问题

  最高人民法院关于贯彻执行《〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第25条规定:“申请宣告死亡的利害关系人的顺序是:(1)配偶;(2)父母、子女;(3)兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女;(4)其他有民事权利义务关系的人。申请撤销死亡宣告不受上列顺序限制。”依此规定,被宣告死亡人的利害关系人范围也就确定下来了。对配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女,学界都无异议;但对哪些人和组织可以视为其他有民事权利义务关系的人,学界对此有不同的认识。例如:失踪人失踪前所在单位能否认定为是失踪人的利害关系人。何谓失踪人之利害关系人,台湾学者胡长清认为:“利害关系人,指因失踪人之生死,而有法律上之利害关系者而言。举凡失踪人之配偶、继承人、法定代理人、财产管理人、债权人、受遗赠人及生命保险金受领人等皆属之。”(注释1)大陆学者尹田认为:“失踪人的利害关系人为与死亡宣告存有法律上之利害关系的人,包括失踪人的近亲属及受遗赠人、因失踪人之死亡而有权获得人寿保险金的受益人、不动产共有人以及失踪人的债权人、债务人等。但依日本有关判例,不包括需要以死亡宣告之结果为其他诉讼事件作证据之人。”(注释2)这两种观点均未谈及失踪人所在单位是否有权申请宣告失踪人死亡。对此也是众说纷纭,有学者认为,宣告死亡为民事制度,与下落不明人无民事权利关系而仅有劳动关系或行政关系的单位或个人,无权申请宣告下落不明人死亡,有关问题应依劳动法、行政法的规定解决。(注释3)也有学者认为:“其他有民事权利关系的人也仅指自然人,而不包括法人。”(注释4)相反的观点认为,其他有民事权利关系的人主要包括下落不明人的债权人和所在基层组织或单位等。之所以说失踪人所在基层组织或单位是利害关系人,是因为它们与下落不明人之间存在管理关系、工作关系等,与民事权利义务关系具有密切关系,也应属于广义上的民事法律关系。(注释5)而我国的司法实践中,实际上否认了失踪人所在单位是失踪人的利害关系人的观点。

  1986年2月18日,《最高人民法院关于失踪人的工作单位能否向人民法院申请宣告失踪人死亡的批复》中指出:“……《中华人民共和国民事诉讼法(试行)》第一百三十三条所指的利害关系人,必须是与被申请宣告死亡的人存在一定的人身关系或者民事权利义务关系的人。宣恩县人大常委会为解决减员增补以及停发失踪人聂××的工资等问题,不宜作为利害关系人向人民法院申请宣告失踪人死亡,应按《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》及我国劳动制度的有关规定处理。”依据批复,失踪人失踪前所在单位不能认定为是失踪人的利害关系人。按照劳动部制定,于1996年10月1日起试行的《企业职工工伤保险试行办法》第十二条规定:“职工因公外出期间或者在抢险救灾中失踪的,其亲属或者企业应当向企业所在地公安部门、劳动行政部门报告。劳动行政部门应当根据人民法院宣告死亡的结论认定因工死亡。”第二十九条规定:“职工因公外出期间因意外事故失踪的,从事故发生的下个月起三个月内,本人工资照发,从第四个月起停发工资,对失踪职工的供养亲属按月发给供养亲属抚恤金。生活有困难的,可以预支一次性工亡补助金的百分之五十。人民法院宣告死亡的,发给丧葬补助金和其余待遇。当失踪人重新出现并经法院撤销死亡结论的,已领取的工伤待遇应当退回。”《中华人民共和国人事部关于退休干部失踪后待遇如何处理问题的复函》也指出:“……对于退休干部失踪后的有关待遇问题,可根据《中共中央组织部老干部局关于离休干部失踪后待遇如何处理问题的复函》(老干办字〔1992〕第27号)精神,参照原劳动部办公厅《关于退休职工下落不明期间待遇问题的批复》(劳办险字〔1990〕1号)及《关于退休职工下落不明期间应从何时停发退休待遇问题的复函》(劳办发〔1993〕162号)意见处理,即:退休人员失踪,下落不明在6个月以内的,其退休费可照发;超过6个月的,从第7个月起暂时停止享受退休待遇。宣告死亡的,其抚恤金发放标准以停止享受退休待遇时的退休费为基数。”因此,笔者也认为既然相关劳动人事法规也有相应的规定,也就没有必要支持失踪人生前所在单位成为宣告死亡的申请人之一。为防止出现没有失踪人的利害关系人申请宣告失踪人死亡的情况,学者建议仿效日本和法国立法例在《民法通则》对宣告死亡原有规定的基础增加“没有利害关系人或者虽有利害关系人但不提出申请的,由检察官向人民法院申请宣告他(失踪人)为死亡人”。(注释6)
二、申请人的顺序问题

  对此问题学界历来有顺序说和无顺序说两种主张。另有学者提出了不同于上述两种主张的新学说:宣告失踪与宣告死亡制度的最大区别,在于宣告失踪制度仅仅带来了失踪人财产管理上的变化,而宣告死亡制度则不仅带来了财产关系的变化,更使特定利害关系人的人身关系发生了变化。前列得以申请宣告死亡的利害关系人中,因被申请人的死亡宣告引起人身关系变化的,主要是被申请人的配偶。根据最高法院的司法解释,被宣告死亡的人与配偶的婚姻关系,自死亡宣告之日起消亡。死亡宣告被人民法院撤销,如果其配偶尚未再婚的,夫妻关系从撤销死亡宣告之日起自行恢复;如果其配偶再婚后又离婚或者再婚后配偶又死亡的,则不得认定夫妻关系自行恢复。以这些规定为前提,不赋予被申请人的配偶以优先序位,就意味着可以由其他人决定被申请人与其配偶之间的夫妻关系的存续,这是明显不妥当的。因此,配偶应有优先序位。至于配偶出于不正当目的的不申请宣告死亡的,构成优先序位的滥用,可由其他利害关系人在举证证明这一情形的前提下,请求人民法院剥夺其优先序位。至于配偶之外的其他人,可以不规定先后顺序。因此一概没有顺序限制,也难谓妥当。(注释7)

  笔者在此也有一个方案:保留最高法院对顺序的规定,但应规定顺序在后的利害关系人可以以顺序在前的利害关系人由于不正当目的不申请宣告死亡为由,要求法院剥夺顺序在前人的优先序位。但是实际上,这种方案是把问题复杂化了。第一,依最高法院司法解释的规定利害关系人行使申请权的顺序,有优先性和排他性的特点,似乎失踪人的配偶是其中最大的利害关系人,但对此规定的合理性在学界中有很大的疑问。因此以此为分析,理由很难立足。第二,申请人与失踪人的利害关系孰轻孰重在理论上和实践中都很难区分,说利害关系有轻重之分也只是理论上的模糊认识,无法具体区分。第三,如果说,失踪人的配偶只是因为感情问题,一直未申请宣告失踪人死亡,是否应归为是“不正当目的”是存有疑问的。对此,法律又必须对哪些行为构成“不正当目的”另行规定,无疑是把问题复杂化了。因此笔者认为,顺序说未免太过绝对,不利于保护顺序在后的利害关系人的利益,有违“禁止权利滥用”的民法基本原则。无顺序说的观点应该比较合理,利于兼顾各方利害关系人的利益。(如转载敬请注明作者)

关于印发阿勒泰地区促进农牧民持续增收资金管理办法的通知

新疆维吾尔自治区阿勒泰地区行署办公室


关于印发阿勒泰地区促进农牧民持续增收资金管理办法的通知


各县(市)人民政府,喀纳斯景区管理委员会,行署有关部门,地直有关单位:
  现将《阿勒泰地区促进农牧民持续增收资金管理办法》印发你们,请认真贯彻执行。 

 
  
二〇一一年十二月八日


阿勒泰地区促进农牧民持续增收资金管理办法


  
第一章 总 则
  第一条 为切实发挥促进农牧民持续增收资金使用效益,推进农牧业现代化建设进程,制定本管理办法。
  第二条 促进农牧民持续增收资金重点用于推进地区传统农牧业向现代农牧业转变,加快建立农牧民增收公共服务体系,提高农牧业发展效益。
  第三条 按照公开透明、规范合理、突出重点的原则,科学安排使用促进农牧民持续增收资金,确保发挥资金的最大效益。
  
第二章 资金来源及管理方式
  
  第四条 促进农牧民持续增收资金来源于地区财政每年安排5000万元,各县(市)按照1:2的比例进行配套。
  第五条 项目承担单位具体负责促进农牧民持续增收资金的使用管理,必须做到专账核算、专款专用。
  
第三章 资金支持范围

  第六条 促进农牧民持续增收资金支持范围:
  (一)牲畜养殖。加强牲畜品种改良,大力发展规模化、标准化养殖,提高牲畜养殖效益。
  (二)动物疫病防治。加快动物疫病防控体系、畜禽良种繁育体系建设。
  (三)牧区防灾减灾体系建设。加快牧区应急饲草料库建设,加强应急饲草料储备管理,做好草原防火物资储备。安排一定资金,用作应急饲草料储备周转金。
  (四)定居兴牧和安居富民工程后续产业。支持“两居”工程示范村(点)基层组织建设,鼓励农牧民发展特色种植、养殖、手工业等产业。
  (五)特色农业发展。大力发展“菜篮子”工程,加快建设设施农业示范园区、集中育苗中心、农产品保鲜储藏库、高标准温室大棚,支持发展外向型农业和观光农业。
  (六)农牧业产业化发展。设立农业产业化发展奖励专项资金,培育发展壮大农业产业化龙头企业、农民专业经济合作组织、农村经济协会等。加快供销系统区域物流中心建设。
  (七)农牧业科技推广。大力推广高效节水灌溉技术、农机标准化作业,积极建立良种繁育保障体系、动(植)物疫病防控体系,稳步推进气候资源开发利用、动(植)物优良种质资源保护、农村科技信息网络建设。
  (八)农产品质量监管。完善各级农产品质量安全监督管理体系建设。
  (九)农产品市场开拓。鼓励农产品加工企业、农民专业合作社参加国内外农产品展销活动,加强农产品外销平台建设,扶持在大中型城市建立常年销售网点,积极开拓国内外市场。建立完善企农利益联接机制,推动龙头企业、农村经济专业合作组织与农户有机结合,推动形成“风险共担、利益共享”。
  (十)农产品品牌建设。积极开展农产品宣传推介和品牌创建,鼓励县(市)及农产品加工企业开展绿色食品、有机产品、名牌产品、著名商标及管理体系认证,支持原料基地申报无公害、绿色、有机基地和地理标志认证。
  (十一)小浆果产业发展。重点支持大果沙棘、黑加仑等特色小浆果育苗、种植、精深加工及技术推广。
  (十二)农村集体经济发展。设立扶持集体经济薄弱村发展项目启动资金,积极发展集体经济项目,增加村集体经济收入,带动农牧民增收致富。
  (十三)新农村建设。支持开展村镇规划编制、基础设施建设、旧村改造等。大力发展农村精神文明,宣传社会主义新思想、新观念和新风尚,强化农牧民思想道德和法规政策教育。
  (十四)经地委、行署批准的重大灾害救助资金及农业保险补贴等。
  
第四章 资金支持方式
  
  第七条 采取以奖代补、贷款贴息、财政补助等方式给予支持:
  (一)以奖代补。对难以取得银行贷款,但能够制定具体量化评价标准的项目,在项目验收合格,且符合奖励条件的,采取以奖代补方式予以支持;
  (二)贷款贴息。对于投资规模大、能够获取银行贷款的项目,采取贷款贴息方式予以支持。贴息资金根据实际到位银行贷款、规定的利息率、贷款期限和实际支付的利息数计算,贴息年限一般不超过3年,年贴息率最高不超过当年国家规定的银行贷款基准利率的60%;
  (三)财政补助。对难以取得银行贷款,且盈利性弱、公益性强、量化评价困难,不适于以奖代补方式支持的项目,采取财政补助方式予以支持。对项目承担单位自筹资金比例较高、地方财政给予支持的,优先安排。
  
第五章 资金申报、审核和拨付
  
  第八条 由地委农村工作领导小组办公室牵头,地区财政局等部门配合,每年印发专项资金申报指南,明确当年申报工作有关规定及要求。
  第九条 地区、县(市)涉农部门按专项资金申报指南,做好项目筛选工作,所选项目不能与各行业部门的项目重叠。对符合当年申报指南条件的项目,经项目主管单位审核后,由项目承担单位和各县(市)委农村工作领导小组办公室、财政局以文件形式提出项目补助资金申请,与申报材料一并上报地委农村工作领导小组办公室和地区财政局。
  第十条 申报材料主要包括:
  (一)地区、县(市)涉农部门专项资金申请文件;
  (二)项目承担单位项目可行性研究报告;
  (三)项目承担单位法人营业执照复印件,税务登记证复印件;
  (四)项目承担单位相关资质证书复印件;
  (五)申请银行贷款财政贴息的项目,需提供相关银行贷款合同和贷款承诺书等凭证;
  (六)其他。
  第十一条 地委农村工作领导小组办公室会同地区财政局等部门,组织专家对申报项目进行评审,根据评审结果及当年专项资金财政预算安排,经地委财经领导小组审议确定支持事宜后,由地区财政局下达专项资金预算。专项资金拨付按照财政国库管理制度执行。

第六章 资金监督与检查
  
  第十二条 地区、县(市)两级农村工作领导小组办公室会同监察局、财政局、审计局等部门,加强对项目执行情况和专项资金使用情况的监督检查,追踪问效。地委农村工作领导办公室会同地区财政局不定期开展抽查,每年年底对安排的项目资金进行绩效评价考核。
  第十三条 专项资金必须做到专款专用,严禁截留、挪用。对弄虚作假、截留、挪用等违反财经纪律的行为,严格按有关规定处理,同时将已经拨付的财政补贴资金全额收回上缴地区财政。

第七章 附 则

  第十四条 本办法自印发之日起施行。
  第十五条 本办法由地区财政局负责解释。